2011年11月 アーカイブ

ゼロゼロ物件業者の注意点

ゼロゼロ物件被害が後を絶たない。ゼロゼロ物件では追い出し屋や高圧的な家賃取り立て、契約外での様々な名目での料金請求など問題があるケースが多く、社会問題になっている。ゼロゼロ物件の退去時に30万円くらいを請求されたとの指摘もある。ゼロゼロ物件業者は工作員を使って「このようなことがよくできるな」と誰もが軽蔑するような悪魔の所業も躊躇なく行ってきた。ゼロゼロ物件業者には、しつこく付きまとい、ストーカー化する悪質なものもいる。被害者は「本当に気持ち悪い、迷惑な人」と語る。
ゼロゼロ物件そのものが賃借人を搾取する貧困ビジネスと否定的な見解が優勢であり、避けることが望ましい。ゼロゼロ物件業者への提訴も相次いでいるが、ゼロゼロ物件詐欺被害者の大半は、慰謝料・生活費増加分・財物価値減少分などの請求について、疑問や不満を抱いている。それ故にゼロゼロ物件の契約は避けるべきである。
しかし、ゼロゼロ物件被害が根絶しない背景には格差や貧困の拡大によって、ゼロゼロ物件でないと契約できない貧困層が増えていることである。ゼロゼロ物件から選ばざるを得ないという格差社会の現実は厳然として存在する。「ゼロゼロ物件と契約するな」は正論であるが、それだけでは被害はなくならない。そこで相対的に信頼できるゼロゼロ物件業者の選び方を紹介する。
第一に行政処分歴のある不動産業者を避けることである。過去に宅地建物取引業法(宅建業法)違反で業務停止処分を受けた不動産業者は避ける。これは不動産業者選びの基本中の基本である。普通の不動産業者選びでも行政処分歴は判断材料になるが、ゼロゼロ物件のような本質的にリスクの高い物件を契約する場合は特に重要である。
東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課は不動産相談ページで「相手の業者が宅地建物取引業免許を取得しているかどうか、業者の経歴や実績も確認しましょう。」と行政処分歴の調査を推奨している。
行政処分歴のようなネガティブ情報はインターネットでも公開されている。不動産業者名や免許番号で検索すれば悪名高い宅建業法違反事例を容易に見つけることができる(東京都都市整備局「宅地建物取引業者に対する行政処分について」2010年6月8日など)。免許番号は「東京都知事(1)第12345号」という書式である。
残念なことにトラブルや悪質な販売行為、法令違反等を起こしても行政処分を受けていない悪徳不動産業者も多いが、少なくとも行政処分歴のある不動産業者を排除する意味はある。業務停止処分を受けたなど過去に問題になったゼロゼロ物件業者とは契約しないことがポイントになる。
第二にゼロゼロ物件を主力とする業者ではなく、ゼロゼロ物件以外の物件を扱う業者を選ぶことである。ゼロゼロ物件被害が生じている悪質な業者は、ゼロゼロ物件を売り文句として客を引き寄せている。それ故に扱っている物件の中に、たまたまゼロゼロ物件があったという業者の方が安全である。
http://www.hayariki.net/zero.html
第三に地域密着型の業者を選択することである。「地元に精通した不動産屋を探せ」(今井学『絶対に失敗しない中古住宅の売り方・買い方』ぱる出版、2005年、29頁)。
地域密着型とは不動産業者の事務所(オフィス)のある地域の物件を中心に扱っている業者のことである。これは通常の不動産業者である。反対に事務所から離れた地域の物件ばかりを扱う業者は要注意である。たとえば代々木に事務所がありながら、立川など都下の物件ばかりを扱う業者などには注意する。物件の問題点や注意事項が説明されない危険がある。とりわけ事務所から離れた地域のゼロゼロ物件ばかりを扱う業者はリスクが高くなる。
事務所と離れた場所の物件ばかりを扱う不動産屋では希望立地とは異なる物件を押し付けられる危険もある。また、事務所と物件が離れていると、内見も不便である。中には内見させずに契約を迫る業者も存在する。その種の不動産業界のゴキブリのような忌むべき業者は論外である。絶対に契約をしてはならない。
第四に雑居ビルに入居している不動産屋を選ぶ際は、1階に入居する不動産業者を選択する。ビル上階に入居する不動産屋は要注意である。不動産屋としては1階への入居が望ましく、現実に大抵の業者は1階で営業している。
不動産屋の壁はガラスになっていて、物件広告が貼られていることが多い。この広告は有効な集客手段である。それができないビル上階の不動産屋は、その分だけ同業者からも魅力に欠け、物件集めに不利である。これは消費者から見て好物件が少ないことになる。
消費者にとっては1階の店舗の方が入りやすい。地上げ屋や追い出し屋、ブローカーなど不動産業界に闇の部分があることは事実である。ビル上階の密室よりもガラス張りの1階の店舗の方が安心できる。
不動産屋がビル上階にあると内見に行くことも不便である。中には内見を渋って契約を迫る業者もいるが、その種の業者とは契約してはならない。どうしてもビル上階の不動産屋と契約しようとする場合、せめて不動産屋の名前や免許番号、代表者名を検索し、その不動産屋が過去に宅建業法違反で業務停止処分を受けていないか確認してからにしよう。

二子玉川ライズのグッドデザイン賞受賞に疑問:林田力

「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」の2011年度グッドデザイン賞受賞は疑問である。グッドデザイン賞は、公益財団法人日本デザイン振興会が主催する総合的なデザインの推奨制度であるが、二子玉川ライズの受賞は歴史ある賞の価値を損ねる。
「受賞対象の概要」では「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」を「構想から約30年で実現し始めた大規模再開発事業の一翼を担う住宅部分」と紹介する。構想から約30年を要した背景は住民の反対が強く、地域のコンセンサスが得られなかったためである。熟慮の末の計画ではない。
反対に二子玉川ライズは検討段階から超高層ビルありきで進められ、中低層建設が考慮されなかった。近隣住民らが二子玉川東地区市街地再開発組合(川邉義高・理事長)に再開発事業の差し止めを求めた裁判の証人尋問で、再開発事業のコーディネーターである宮原義明(株式会社アール・アイ・エー)は「中低層でべたっという考え方は当初から検討しておりません」と証言した(林田力『二子玉川ライズ反対運動』マイブックル、2010年、21頁)。
「受賞対象の概要」には「駅から繋がる『リボンストリート』を軸に」と記載するが、リボンストリートは別事業者の建築物で、「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」は二子玉川東第二地区(II-a街区)が未定の状態で販売された。そもそも「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」は駅徒歩6分を謳うが、リボンストリートが存在しない段階では「徒歩6分で駅まで到着できる筈もない」と怒る契約者もいる。
「緑豊かな人工地盤」とあるが、引渡し時は倒れている庭木など植栽の杜撰さが購入者の怒りを招いた。敷地周囲の樹木も風害により立ち枯れが目立つ。
「住宅棟と店舗棟を緑豊かな人工地盤上に分散配置」とあるが、高層ビルの分散配置になった周辺地域の日照阻害や電波障害は甚大になった。一つのビルの影が終わる時間帯には別のビルの影に入り、日陰の時間が長くなる。
「駐車場は人工地盤下に設け、歩行者安全・景観に配慮した」とあるが、大規模な駐車場を設置すること自体が周辺の渋滞を激化させ、歩行者の危険や大気汚染を増大させる。
「都市と自然が調和した風景」とあるが、「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」そのものが緑豊かな風致地区の自然を破壊して建設されたものである。その不調和な高層ビルは景観を破壊する。
「タワーデザインにはアルミとガラスを採用」とあるが、これが日光を照り返しして周辺地域に光害を引き起こしている。
同じく住宅で2011年度グッドデザイン賞を受賞した「浦和区の二世帯住宅」では以下のように周辺環境との調和を考慮した計画になっている。
「都市においては周囲の住宅の建ち方そのものが環境であり、恒久的なものではないとしても、家と家の間を読んで計画することは必要です。」
「1階の主空間は隣地の抜けの大きい部分に南面させ、東側隣家の大きなサクラも意識した計画にしています。」
このようなデザインこそ建築に求められるものである。周辺環境の犠牲の上に成立する「二子玉川ライズ タワー&レジデンス」はバッドデザインである。
http://www.hayariki.net/109rise.html


プロフィール

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林田力
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Hayashida Riki
著書
東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った
著書
FJネクスト不買運動
著書
FJネクスト迷惑電話
著書
何故、空き家活用か
著書
ガーラ・グランディ木場迷惑
著書
佼成病院裁判
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@hayachikara
住所
東京都江東区

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